二七滨江商务区重点住宅、商务、学区项目推进情况及前景分析（2022年全网首篇）

时间来到2022年，距离二七滨江商务区（简称二七滨江）第一块土地出让已经过去了6年。住宅首秀华发外滩首府已经进入全面二手房阶段，万科御玺滨江地块的长春街二小已经正式开学，绿城黄浦湾放了个验资1亿的大卫星，云廷二期今年春节后即将收房，华润3万单价地王也已入市，国华观江大平层为了销售是不惜血本请了小艾大叔前来助阵，中信泰富、仁恒、中海等靠近二七长江大桥的地块是如火如荼。

为了更好地分析二七滨江的住宅、商业、公建等重点项目的推进情况，奥特曼实地考察，带来了2022年的第一手分析。

住宅

1、云廷

云廷2期第一批交房时间初步定在春节后的3月份。目前看，基本完工，品质值得期待。后期若有机会，会带来云廷2期的收房文章，敬请关注奥特曼。

云廷3期为武汉天地云廷系列的收官之作，位置处于云廷1期和云廷2期之间。

不出意外，云廷3期将在今年底面市，分布2栋洋房和2栋观江超高层。洋房起步户型为260平；高层起步330平，最大550平。嗯·······入门1500万左右······云廷系的收官之作果然惊天动地。仅仅只有200多套，按照瑞安的尿性，不会找软文，也不会找推广，毕竟有钱可能也买不到。

2、华润瑞府

地价3万多的二七滨江地王，本想着华润会来抬一手二七，结果地王首开居然“砸盘”了。

当知道华润的单价折扣后，建议一个哥们去买，结果他还买了2套······。讲真，折扣是真的诱人。目前华润主推A地块的楼王6栋，285户型。其实华润的设计、品质和逼格还是挺在线的，希望今年真的如华润宣传的那样，收回折扣慢慢卖。

住宅的情况，由于时间关系，只分析这2个，后期会持续关注中信、仁恒的情况。

图：以中信泰富、仁恒、中海为代表的二七滨江北区。

商业及公建

二七滨江被人诟病的地方主要是商业进度太慢。毕竟一个定位滨江国际商务区的饼子全是住宅确实说不过去。

其实按照二七滨江的商办定位，位于商务区最核心的是周大福金融中心，地理位置正好在二桥和二七桥的中间。我们把无人机飞到周大福中心上空，向北看看中信泰富、泰康人寿的商业地块情况。

毕竟是央企啊！中信的商务15地块接近完工，商务地块17/18/19正在动工，这里将立起3栋200m+的商业大楼。加上中信后期的14地块，未来中信商务地块一共会立起3栋250m+和3栋200m+的大楼。中信泰富不愧是二七滨江的扛把子。

泰康人寿的地块目前只有少量挖机在工作。

再看看最受人瞩目的周大福地块。

确实有点让人失望，周大福地块上打桩机倒是很多，但是进度明显很慢。
万科商业地块和国华人寿商业地块也看不出明显的进度。

唯一让人感到有点希望是二七滨江地下环路施工进度不错。这个地下环路还是值得期待的，二七过江通道、地铁10号线、周大福地下空间等等都在此交汇。

总体来看，二七滨江商务扛把子当之无愧是中信泰富。

在其他开发商一门心思卖房子的时候，中信还是展现了央企责任和担当。说句胡说八道的话，周大福干脆换成sanxia集团总部可能更好~

在商务进度如此缓慢的情况下，二七滨江依旧支撑起了4.5万+的单价。究其原因，无外乎永清武汉天地版块价值高地的外溢、武汉豪宅市场的内卷、汉口老钱们的抱团及长春街+七一系学区概念的深入人心。

学区情况

2021年12月31日，对于长春街二小来说是个值得发票圈的日子。2个大事，一是学生终于回到新校区，二是2022年春季转学开始受理。

目前，长春街二小春季转学及开班情况已经明了，预计最快将在2023年明确对口初中。请关注教育部门的官方通报，对口信息及开班情况以官方回复为准。

以上为长春街二小的情况。关于长春街三小，即在中信泰富16地块的新建小学暂时没有交付，后期会持续关注。

总结：二七滨江版块以周大福金融中心为界限，可以分为永清外溢的南区和中信泰富商务引领的北区。周大福确实让人失望，进度很缓慢，商务扛把子中信泰富值得点赞。

南区以云廷、华发、绿城、万科、华润、国华的住宅为代表。几乎可以享受现成的永清片区配套。2022年依旧是住宅唱主角，云廷2期收房，3期必然引爆江城；华润、绿城、国华大概率是收回折扣慢慢卖。伟鹏也是个眼子啊，估计是拿二七的钱去补贴左岭了吧。

北区以中信泰富、仁恒、中海、泰康、新希望等为代表。其中以中信泰富的超大商务体量为重中之重。目前暂时只能依靠解放大道对面的配套。北区是未来二七滨江向北外扩的关键，决定了二七滨江6期及7期（二七桥以北）的开发进度。

虽然二七滨江商务楼宇看似进展缓慢，但是长春街+七一系的学区概念落地较为迅速，不断兑现的学区利好及纯粹的圈层有力地支撑起了整个板块的价值预期。

未来最大的利好可能就是七一华源、二中广雅转为公办和长春街二小的对口初中确定。

毕竟，主城区的房价，依旧是学区为王。

关于二七滨江版块崛起的详细逻辑，请关注得意奥特曼，二七滨江崛起的底层逻辑和前景展望